Inmiddels is het fenomeen energielabel bij iedereen genoegzaam bekend en wordt er ook steeds meer waarde aan gehecht. De recente ontwikkelingen op de energiemarkt hebben hier begrijpelijkerwijs nog aan bijgedragen. Toch merk ik dat binnen het zakelijk vastgoed niet altijd duidelijk is wat precies de verplichtingen en eisen zijn als het gaat om het energielabel. Ook de recent van kracht geworden C-labelplicht bij kantoren roept soms vragen op. Om die reden onderstaand een beknopte uitleg daarvan.
Labelplicht
Al vanaf 1 januari 2015 is het verplicht om een energielabel te overhandigen bij de verkoop, verhuur of oplevering van een woning of utiliteitsgebouw. Dit wordt gecontroleerd door de Inspectie Leefomgeving en Transport. Boetes kunnen oplopen van € 405,- voor natuurlijke personen tot € 20.250,- voor bedrijven/rechtspersonen.
In basis is een energielabel dus ook verplicht bij transacties van utiliteitsgebouwen zoals kantoren, scholen of ziekenhuizen. Uiteraard zijn er, zoals zo vaak, uitzonderingen op deze regel. Zo is bepaald dat monumenten (volgens de Erfgoedwet of volgens een provinciale of gemeentelijke monumentenverordening) vrijgesteld zijn van de labelplicht. En hetzelfde geldt voor kerken en moskeeën, vrijstaande gebouwen met een gebruiksoppervlakte tot 50 m², tijdelijk (tot 2 jaar) te gebruiken gebouwen en gebouwen waar geen energie wordt gebruikt om het binnenklimaat te regelen. Zo zijn er nog enkele uitzonderingen die echter minder van toepassing zijn op zakelijk vastgoed. De belangrijkste uitzondering op de basisregel is binnen de utiliteitsbouw echter wel dat bedrijfsruimten die bedoeld zijn voor opslag of bewerking (bijvoorbeeld fabriekshallen) ook vrijgesteld zijn. Dus een groot deel van de gebouwde oppervlakte op bedrijventerreinen als De Wieken of Buitenvaart zal onder deze laatste categorie vallen.
Gebouwen met alleen een industriefunctie zijn dus niet verplicht om in geval van een transactie een energielabel te hebben. Maar hoe zit het dan met een bedrijfshal waar ook (label plichtige) kantoorruimte bij zit? Dat is een veel voorkomende situatie. In zo’n geval geldt alleen een verplichting voor de label plichtige delen wanneer het gebruiksoppervlakte daarvan groter is dan 50 m². Stel: je hebt een bedrijfshal van 500 m² met een kantoor van 45 m² dan is er dus geen label verplicht. Is in dit voorbeeld het kantoorgedeelte echter 60 m², dan is die verplichting er wel, maar uitsluitend voor het kantoorgedeelte.
C-labelplicht
Naast de al bestaande labelplicht voor kantoren geldt er sinds 1 januari van dit jaar ook een verplichting tot het hebben van minimaal een C-label. Voldoet het kantoor daar niet aan dan mag de ruimte in principe niet meer als zodanig gebruikt worden.
Ook hier zijn weer uitzonderingen, zo behoeven monumenten wederom niet aan deze regel te voldoen. En ook hier speelt de oppervlakte weer een rol. Wanneer de gebruiksoppervlakte van de kantoorfuncties kleiner is dan 50% van het gebouw waar het deel van uitmaakt, dan geldt de minimale C-labelplicht ook niet. En als laatste geldt dit vereiste niet wanneer de totale gebruiksoppervlakte van de kantoorfuncties kleiner is dan 100 m².
Ter illustratie twee voorbeelden. Voorbeeld 1: een solitaire kantoorruimte van 85 m² moet bij verhuur of verkoop dus wel voorzien zijn van een energielabel maar dit behoeft niet minimaal een C-label te zijn. Voorbeeld 2: een bedrijfsgebouw van 500 m² bestaande uit 275 m² kantoorruimte en 225 m² magazijnruimte moet bij een transactie dus over een energielabel beschikken terwijl dat tevens minimaal een C-label dient te zijn.
Overigens blijkt uit een recent kort geding dat een huurder van kantoorruimte niet zomaar eenzijdig de huurovereenkomst kan ontbinden indien er geen sprake is van het vereiste C-label. Het lijkt er op dat het zogenaamde huurgenot pas in het gedrang komt wanneer sprake is van handhaving/sluiting door de gemeente.
Samenvattend een behoorlijk complexe regelgeving waarbij ik hoop daar enige duidelijkheid in gegeven te hebben. Maar voor vragen kan je me uiteraard altijd bellen.
Bob Vermaas
Vermaas Bedrijfsmakelaardij
T 0528 26 33 43